פסק-דין בתיק ת"א 39030-07-10

1.                  התביעה והתביעה שכנגד עניינן בחוזה בו התקשרו הצדדים לרכישת דירתה של הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: המוכרת) על-ידי התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: הרוכשים). הרוכשים טענו כי המוכרת הציגה מצג שגוי בפניהם בנוגע להיתכנות הבנייה על גג הנכס, וכתוצאה מכך יש לקבוע לשיטתם שערכו של הנכס נמוך מזה שהוסכם. לפיכך תבעו את אכיפת ההסכם תוך הפעלת תרופת הניכוי, ואת חיובה של המוכרת בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה. המוכרת הכחישה את טענות הרוכשים. בכתב התביעה שכנגד טענה המוכרת כי ביטלה את החוזה כדין לאחר שהרוכשים לא שילמו את המחצית השניה של התמורה שנקבעה בהסכם. היא עתרה לכך שבית המשפט יקבע כי הביטול נעשה כדין, ויחייב את הרוכשים בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.

2.                  בקליפת אגוז ייאמר כי בין הצדדים נכרת ביום 25.3.09 הסכם למכירת דירתה של הרוכשת וזכויות הבניה על גג הנכס הידוע כגוש 30046 חלקה 61 ברחוב הכרמל 4 בירושלים (להלן: הנכס). במועד חתימת ההסכם היתה דירת המוכרת רשומה כחלק מתת חלקה 4 בנכס, יחד עם דירתו של אחר (להלן: איליה). במסגרת ההסכם התחייבה המוכרת לדאוג לפיצול הרישום בנכס כך שהדירה תירשם כתת חלקה נפרדת מדירתו של איליה, ולדאוג לכך שלדירה זו יוצמדו הגגות (שהוצמדו לדירתה יחד עם כל זכויות הבניה על הגג, כפי שנקבע בהוראות התקנון המוסכם - נספח ג' לתצהיר התובע 2). כן הוסכם כי המחצית השניה של התשלום תשולם למוכרת לאחר השלמת חיובים אלה והמצאת מכתב כוונות מהבנק, ולכל המוקדם שנה לאחר חתימת ההסכם. הוסכם גם כי החזקה בנכס תימסר לרוכשים 60 יום לאחר חתימת ההסכם. 

3.                  החזקה בנכס נמסרה לרוכשים בסוף חודש מאי 2009 (עמ' 58 לפרוטוקול הדיון מיום 22.5.12, בשורה 4). היתר בניה התקבל ביום 6.5.09; ביום 24.3.10 הוצא צו לתיקון רישום הבית המשותף; וביום 18.4.10 הנפיק הבנק מכתב כוונות. ביום 19.4.10 פנה ב"כ המוכרת לב"כ הרוכשים בדרישה כי הרוכשים ישלמו את המחצית השניה של התמורה. דרישה זו סורבה על רקע טענות הנוגעות להתאמת היתר הבניה למצב בשטח ולהיעדר אפשרות לקבלת טופס איכלוס במצב הדברים הקיים. לאחר דין ודברים, בכתב ובעל-פה, שלח ב"כ המוכרת ביום 15.6.10 הודעה על ביטול ההסכם.

4.                  התובענות הנוגעות להסכם הוגשו בחודש יולי 2010. במהלך התנהלות ההליכים, בבית משפט השלום בירושלים ובבית משפט זה, ניתנו צוים האוסרים על ביצוע דיספוזיציה בתת החלקה שבבעלות המוכרת. החזקה בנכס נותרה בידי הרוכשים, ואילו המוכרת נאלצה להמשיך ולשלם את המשכנתא מאחר וזו לא סולקה בשל אי ביצוע יתרת התשלום. בדיון שהתקיים ביום 8.2.11 בהליך ביניים בתובענה, הגיעו הצדדים לכלל הסכמה לפיה ישאו הרוכשים בתשלום המשכנתא מיום 1.1.11, וכך היה.

5.                  נסיונות להגיע להבנה לא עלו יפה בתחילת הדרך, והתיק נקבע לשמיעת הראיות ליום 2.5.12. עד לאותה עת נמחקה התובענה כנגד נתבעים נוספים (הם הנתבעים 3 ו- 4  - החלטה מיום 4.5.11), ובפתח ישיבת ההוכחות הוסכם על דחיית התביעה כנגד הנתבע הנוסף שנותר (הנתבע 2). במועד שנקבע נחקרו העדים כולם. בתום הדיון שנקבע לסיכומים בעל-פה ביום 22.5.12, הגיעו הצדדים להבנה כוללת בתובענה. בגדרה של זו הוסכם כי הרוכשים ישלמו למוכרת את המחצית השניה של התשלום שנקבע בהסכם, יטלו על עצמם את היטל ההשבחה, ויעבירו את החשבונות השונים משם המוכרת; ואילו המוכרת תדאג להוצאת מכתב כוונות עדכני, למחיקת המשכנתא ולהמצאת נסח נקי (הכל כמפורט בהסכמה שקיבלה תוקף של פסק-דין חלקי ביום 22.5.12). הצדדים הותירו שני עניינים להכרעתו של בית המשפט, כשהם מסמיכים אותו להכריע בעניין זה על דרך הפשרה בהתאם להוראת סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984: האחד - גובה הסכום שישולם למוכרת כ"תוספת תשלום"; והשני - הכרעה בטענת הרוכשים לפיה על המוכרת להשיב להם את תשלומי המשכנתא ששילמו מאז חודש ינואר 2011, ובטענת המוכרת לפיה על הרוכשים להשיב לה את שכר הדירה שגבו מאז הועבר הנכס לידם. לצורך הכרעה בשאלות אלה ביקשו הצדדים להמציא תיעוד נוסף, והתיק נקבע לעיון להיום.

6.                  בבוא בית המשפט לפסוק על דרך הפשרה, עליו לשים כנגד עיניו את אותם השיקולים הרלוונטיים לפסיקה בדרך זו, הן אותם שיקולים המיוסדים על אדני הדין והם מכלול "שיקולים ראויים אחרים" שעניינם ב"שיקולים אנושיים ומוסריים העולים מתוך הנסיבות המיוחדות של העניין ושל המתדיינים" (ע"א 1639/97 אגיאפוליס בע"מ נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דל טרה סנטה, פ"ד נג(1) 337, 350 (1999)). הצורך במתן הכרעה מעין זו במקרה דנא התחזק על רקע טיב המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים במקרה דנא, והחשש כי מתן פסק-דין יסיים את ההליך אך לא את הפרשה הסבוכה על כל היבטיה. לעניין זה יש להזכיר כי "לדין - פנים זועפות, לפשרה - פנים שוחקות. הפשרה מאירה פנים לכל המתדיינים, מכבה את אש המחלוקת שביניהם ואינה משאירה גחלים לוחשות העלולות להציתה מחדש. לעומתה, ההכרעה השיפוטית 'מזעיפה', בדרך-כלל, את פניה למי מן המתדיינים, היא סופה המשפטי של המחלוקת, אולם לא בהכרח מכבה את גחליה"  ( שם, בעמ' 351; והשוו י' טירקל "אחד לדין ואחד לפשרה" - על פשרה ועל פסק דין על דרך הפשרה" שערי משפט ג  (תשס"ב) 13, 23; והשוו, בהקשר הרחב של הפשרה, בע"מ 8769/08 פלוני נ' פלונית, מיום 31.12.08, בפסקאות יב-יג להחלטה). עוד יש לציין כי עניינה של הפשרה אינו אלא, דרך כלל, ריכוך של הדין המהותי, שהרי "הרעיון הנאצל של פשרה קשור ברגיל לעוגן הדין במובנו הרחב, והוא מהווה ריכוך ועידון שלו כדי להשיג תוצאה ששני הצדדים יוכלו לחיות עמה בתחושה טובה" (רע"א 4044/04 יצחק ועמוס בוקרה קבלנים בע"מ נ' סגל, פ"ד נח(6) 894, 900ד (2004)). פסק דין על דרך הפשרה מאפשר לבית המשפט "למצוא נקודת איזון במתח הקיים לעיתים בין תחושת הצדק לגבי התוצאה הראויה, לבין דרישותיו של הדין" (ע"א 9887/04 מ.ד. נאור בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, מיום 9.3.05, בפסקה 5 לפסק-הדין; על הטעמים הפרקטיים התומכים בהכרעה על דרך הפשרה, הנלווים לתפיסה העקרונית, ראו ע"א 10838/05 זקס נ' קלינגר, מיום 23.3.08, בפסקה 6 לפסק-הדין, והאסמכתאות שנזכרו שם). שורשיה של דרך פסיקה זו נטועים במעיין הנצחי של תורת ישראל, ודי אם נזכיר לעניין זה את דברי השולחן ערוך (חושן משפט, סימן י"ב, סעיף ב') כי "מצווה לומר לבעלי דינים בתחילה: הדין אתם רוצים או הפשרה. אם רצו בפשרה, עושים ביניהם פשרה, וכשם שמוזהר שלא להטות הדין, כך מוזהר שלא יטה הפשרה לאחד יותר מחברו. במה דברים אמורים, קודם גמר דין, אף על פי ששמע דבריהם ויודע להיכן הדין נוטה".

7.                  לאחר ששקלתי את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה את העולה מההסכמים, מהראיות ומהעדויות, ותוך מתן משקל מתאים גם לפרק הזמן שחלף מאז לארועים, לטענות ההדדיות של הצדדים, ולעלויות המשפט שהיו כרוכות בניהול התובענה, הגעתי לכלל מסקנה לפיה ישלמו הרוכשים (התובעים והנתבעים שכנגד) למוכרת סכום כולל של 380,000 ש"ח. אשר לסוגיה הנוספת, אני קובע כי דין טענות שני הצדדים גם יחד - להידחות. בית המשפט אינו מחוייב לנמק פסק-דין הניתן על דרך הפשרה, ואם עושה הוא כן עליו לעשות כן בקצירת האומר (ראו ע"א 10838/05 זקס נ' קלינגר, מיום 23.3.08, בפסקה 7 לפסק-הדין, והאסמכתאות שנזכרו שם). אסתפק, איפוא, באמירה תמציתית (שאין בה כדי למצות את מכלול השיקולים שעמדו לנגד עיני בהקשר זה), כי החיוב בתשלומי המשכנתא הנוספים לא היה בא לעולם אם היה התשלום השני מבוצע במועד, תוך סילוק המשכנתא, כפי שנקבע; וכי המתווה המקורי של ההסכם הניח כי במצב בו הוא מקויים זוכים המוכרים לשכר הדירה מרגע מסירת החזקה.

8.                  התשלום יבוצע במועד שנקבע בהסכמת הצדדים שזכתה לתוקף של פסק-דין חלקי.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום,  ג' בסיון תשע"ב, 24 במאי 2012, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: